Impôt sur les plus-values immobilières au Portugal : Quand et que payez-vous ?
Votre propriété portugaise a été vendue. Vous avez réalisé une belle plus-value. Mais que vous puissiez garder ce bénéfice pour vous ou que vous deviez payer un impôt sur celui-ci, cela dépend d'une série de facteurs que nous allons clairement énumérer dans cet article.
Au Portugal, vous paierez un impôt sur les plus-values (connu sous le nom de Mais Valias au Portugal) une fois que vous aurez vendu votre bien. Vous paierez cet impôt sur la différence entre le prix d'achat et le prix de vente. Certains coûts peuvent être compensés pour réduire votre plus-value et il existe des exemptions où aucune plus-value ne doit être payée.
Si vous êtes résident fiscal au Portugal, vous êtes exonéré de l'impôt sur les plus-values si vous avez possédé le bien avant 1989. Tout achat effectué après 1989 est soumis à l'impôt sur les plus-values.
Vous possédez le bien depuis plus de deux ans ? Dans ce cas, vous pouvez bénéficier d'un abattement pour cause d'inflation. Il existe un tableau officiel que vous pouvez utiliser pour calculer le montant exact de la déduction.
Sur la valeur des plus-values, 50 % sont ajoutés à votre revenu ordinaire l'année de la vente. Supposons donc que vous ayez une plus-value de 20 000 euros ; en principe, 10 000 euros de ce montant sont imposables.
Vous paierez un minimum de 14,5 % et un maximum de 48 % (taux de 2023) d'impôt sur 50 % de vos plus-values. Le taux le plus élevé s'applique aux revenus supérieurs à 78 834 € par an. Voir ci-dessous le barème d'imposition pour 2023.
Exonération par réinvestissement
Le Portugal dispose d'un régime de réinvestissement qui entraîne une exonération ou une réduction de l'impôt sur les plus-values.
Vous pouvez réinvestir 36 mois après la vente de votre résidence principale. Dans ce cas, vous devez déclarer le montant que vous avez l'intention de réinvestir dans votre déclaration de revenus. Il est également possible d'acheter votre nouvelle résidence 24 mois avant de vendre votre résidence principale.
Il est important que le nouveau logement soit situé dans l'UE (y compris évidemment au Portugal) ou dans un pays de l'Espace économique européen (EEE) qui échange des informations fiscales avec le Portugal.
Remarque : depuis le Brexit, le Royaume-Uni ne fait plus partie de l'EEE. En achetant une nouvelle résidence principale au Royaume-Uni, vous ne bénéficierez pas de l'exonération de l'impôt sur les plus-values de votre résidence principale vendue au Portugal.
Pour être totalement exonéré du paiement de l'impôt sur les plus-values lors de la vente de votre résidence principale, il est également important que vous réinvestissiez le produit total de la vente de votre résidence principale (cela comprend les frais immobiliers, les frais de notaire et d'enregistrement et d'autres frais accessoires).
Si vous décidez de vendre votre habitation principale et d'acheter une habitation plus petite/ moins chère que celle que vous vendez, vous pouvez choisir d'investir le solde inutilisé dans un contrat d'assurance-vie et de bénéficier de l'exonération ou de payer des plus-values sur la valeur qui n'a pas été réinvestie et d'avoir le solde sur votre compte bancaire.
Les plus-values réalisées sur la vente de votre bien immobilier peuvent également être exonérées d'impôt si vous avez atteint l'âge de la retraite et que vous réinvestissez le produit de la vente dans un contrat d'assurance ou une pension. Il est important que vous (ou votre conjoint/partenaire) soyez à la retraite ou ayez plus de 65 ans.
Le produit de la vente doit être investi dans un fonds de pension, un système de pension d'État ou un contrat d'assurance dans un délai de six mois. Lorsque vous réinvestissez dans une pension, vous devez recevoir un paiement annuel maximum de 7,5 % de la valeur des fonds (consultez votre comptable/avocat pour confirmer que vous remplissez les conditions requises).
Les polices d'assurance-vie, qui permettent de détenir un large éventail d'actifs d'investissement dans le cadre d'une structure fiscalement avantageuse, peuvent bénéficier de cet allègement.
Si vous n'avez pas droit à l'exonération des plus-values, vous pouvez envisager les options ci-dessous pour réduire vos obligations en matière de plus-values.
Mise à jour : Nouvelles règles sur les plus-values pour les non-résidents à partir du 1er janvier 2023
À partir du 1er janvier 2023, de nouvelles règles s'appliquent aux non-résidents et à l'impôt sur les plus-values applicable lors de la vente de leur propriété au Portugal.
Jusqu'au 1er janvier 2023, les non-résidents et les résidents étaient imposés différemment. Alors que les résidents payaient un taux d'imposition progressif sur 50 % de leurs gains, les non-résidents payaient une taxe forfaitaire de 28 % sur le total de leurs gains.
En vertu de ces règles, les non-résidents payaient plus d'impôts sur les plus-values que les résidents, ce qui a donné lieu à de nombreux procès au cours des dernières années.
La Cour constitutionnelle portugaise et la Cour de justice des Communautés européennes ont confirmé que cette différence de traitement était discriminatoire au regard du droit communautaire.
Bien que plusieurs affaires et décisions de la Cour remontent à 2021, la législation portugaise ou le calcul de l'impôt sur les plus-values par les autorités fiscales portugaises n'ont pas été modifiés. Jusqu'à présent....
La loi portugaise doit encore être modifiée, mais l'administration fiscale portugaise a fait savoir qu'elle traiterait déjà les résidents et les non-résidents de la même manière pour toutes les plus-values applicables aux ventes de biens immobiliers après le 31 décembre 2022.
Cela signifie qu'à partir du 1er janvier 2023, les non-résidents paieront le même taux d'imposition progressif (également appelé impôt IRS) sur 50 % de leur plus-value immobilière, tout comme les résidents. Cette décision a été prise pour se conformer à la législation européenne.
Quels sont les taux d'imposition applicables en vertu des nouvelles règles relatives aux plus-values ?
À partir du 1er janvier 2023, pour les résidents et les non-résidents portugais, 50 % de leurs plus-values immobilières sont ajoutés à leur revenu mondial de l'année de la vente. Le total de leur revenu mondial + 50 % de leurs plus-values détermine le barème d'imposition applicable. Voir le barème d'imposition ci-dessus.
Exemple selon les nouvelles règles:
Un non-résident célibataire vend sa propriété au Portugal en 2023 et réalise une plus-value de 100 000 euros. La même année, il a perçu un revenu de l'étranger de 90 000 €.
Le revenu total pour cette année-là est de : 90 000 € + 50 000 € (soit la moitié de la plus-value) = 140 000 €.
Sur la plus-value, un taux d'imposition de 48 % est applicable (étant donné que 140 000 € sont supérieurs au barème le plus élevé de 78 834 € de revenus annuels). Cela signifie que le vendeur non-résident paie 24 000 euros de plus-values en vertu des nouvelles règles (soit 48 % d'impôt sur 50 000 euros qui représentent 50 % des plus-values totales).
En vertu des anciennes règles, il aurait payé un taux forfaitaire de 28 % sur les gains totaux de 100 000 €, ce qui donne un total de 28 000 € d'impôt à payer si les anciennes règles étaient toujours applicables.
Compensation des coûts
Les résidents et les non-résidents du Portugal peuvent réduire leur impôt sur les plus-values en compensant les coûts. Les coûts applicables peuvent être divisés en deux catégories : les coûts liés à l'achat et à la vente de la propriété et les coûts liés aux travaux ou améliorations effectués sur la propriété.
La première catégorie comprend les droits de mutation payés lors de l'achat, les frais de notaire encourus et les frais de courtage lors de la vente. Attention : votre courtier doit être mentionné dans l'acte notarié(Escritura en portugais) pour que ces frais soient déduits. Vous pouvez présenter les factures de ces frais afin de bénéficier d'une réduction de l'impôt sur les plus-values.
Vous pouvez déduire les coûts des améliorations et des rénovations apportées au bien immobilier si vous pouvez présenter une facture de ces coûts qui mentionne également votre numéro d'identification fiscale. Ces factures ne doivent pas dater de plus de 12 ans à compter de la signature de l'acte de vente.
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